Der Erwerb eines Hauses oder Apartments auf den balearischen Inseln, in Palma oder einer Finca auf Mallorca ist für viele Menschen die Erfüllung eines Traums. Doch die Rechtslage beim Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich stark von den gewohnten Abläufen in Deutschland, Österreich, Luxemburgs oder der Schweiz.
Deshalb ist ein spezialisierter deutschsprachiger Anwalt für Immobilienrecht auf Mallorca oder sonst in Spanien unverzichtbar, um den rechtssicheren Übergang des Eigentums zu gewährleisten und häufig auftretende Fallstricke, die zu hohen Kosten führen können, zu vermeiden.
Während im deutschsprachigen Raum der Notar eine umfassende Aufklärungs- und Schutzfunktion übernimmt, ist der spanische Notar primär für die Beurkundung der Unterschriften und die Identitätsprüfung zuständig. Die eigentliche rechtliche Vorprüfung beim Kauf oder Verkauf und bei Erbschaften einer Immobilie auf Mallorca und in ganz Spanien liegt fast ausschließlich in der Verantwortung der Anwälte, die die Vertragsparteien vertreten.
Warum die Beratung durch einen Immobilienanwalt auf Mallorca wichtig ist
Viele Kaufinteressenten begehen den Fehler, juristischen Beistand erst kurz vor dem Notartermin zu suchen. Zu diesem Zeitpunkt sind oft schon privatrechtliche Verträge unterschrieben oder Anzahlungen geleistet worden, die rechtlich bindend sind. Ein erfahrener Immobilienanwalt auf Mallorca setzt bereits viel früher an. Idealerweise noch bevor die erste Unterschrift unter irgendeinen Vertrag, sei es auch nur ein sog. Reservierungsvertrag oder einen „Contrato de Arras“ gesetzt wird.
Die Kanzlei Dr. Stiff & Partner, die seit 2002 in Palma de Mallorca ansässig ist, unterstützt deutsche und deutschsprachige Mandanten dabei, die Unterschiede zwischen den Rechtssystemen zu verstehen und teure Fehler zu vermeiden. Dabei ist die Bindungswirkung privatschriftlicher Verträge ein wichtiger Aspekt.
In Spanien kann ein Kaufvertrag bereits ohne notarielle Beurkundung rechtswirksam sein. Theoretisch können sogar Handschlagverträge, also mündlich geschlossene Immobilienverträge, wirksam sein. Diese kommen aber nicht mehr vor.
Wer hier voreilig unterschreibt, ohne die Lastenfreiheit oder die baurechtliche Legalität anhand von Grundbuch, Kataster und der Realität zumindest grob geprüft zu haben, geht ein erhebliches Risiko ein. Ein erfahrener Anwalt für den Immobilienkauf auf Mallorca übernimmt für Sie zum Beispiel die notwendige Prüfung, die heute sog. Due Diligence, um sicherzustellen, dass Ihr Investment auf einem soliden Fundament steht.
Die rechtliche Due Diligence: Legalität und Lastenfreiheit prüfen
Ein Schwerpunkt der anwaltlichen Tätigkeit ist die Prüfung der Übereinstimmung zwischen dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) und dem Kataster (Catastro). Es ist auf den Balearen keine Seltenheit, dass die im Grundbuch eingetragenen Quadratmeterzahlen von der tatsächlichen Bebauung oder den Katasterangaben abweichen. Solche Unstimmigkeiten können in einem gewissen Rahmen erklärbar und nahezu normal sein, aber spätestens bei einem späteren Verkauf oder bei der Beantragung von Umbaumaßnahmen zu Problemen führen.
Zudem muss geklärt werden, ob für alle Gebäudeteile die notwendigen Baugenehmigungen vorliegen. Besonders bei Fincas im Außenbereich (suelo rústico) gelten strenge Regeln. Ein spezialisierter Anwalt für Immobilienrecht auf Mallorca prüft, ob die Immobilie über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte „Cédula de Habitabilidad“, verfügt. Ohne dieses Dokument ist es oft unmöglich, neue Verträge mit Versorgungsunternehmen für Wasser oder Strom abzuschließen oder die Immobilie legal touristisch zu vermieten. Wenn große Unklarheiten bestehen ist die Einschaltung eines kooperierenden Architekten zusätzlich angezeigt.
Auch die Prüfung auf etwaige Schulden bei einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) oder ausstehende Grundsteuern (IBI) gehört zu einer gründlichen Vorprüfung durch Dr. Stiff und Partner.
Der Kaufprozess in Spanien: Vom Optionsvertrag bis zur Escritura
Der Kauf einer Immobilie in Spanien und auch auf den balearischen Inseln verläuft meist in drei Stufen. Zunächst wird ein Reservierungsvertrag geschlossen (meist bei im Bau befindlichen Immobilien), um die Immobilie für einen kurzen Zeitraum vom Markt zu nehmen. Darauf folgt in der Regel ein privatschriftlicher Options- oder Anzahlungskaufvertrag (Arras-Vertrag). Hier wird üblicherweise eine Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises fällig die tunlichst nicht auf irgendwelche Konten einbezahlt wird, sondern auf das Notartreuhandkonto des Notars der später auch beurkunden wird.
An dieser Stelle ist die Beratung durch einen Anwalt für den Immobilienkauf auf Mallorca der über die notwendigen Kooperations- und Vertrauenspartner wie z.B. Architekt und/oder Notar verfügt, besonders wichtig. Es gibt verschiedene Formen von Anzahlungsverträgen, wie etwa die „Arras Penitenciales“. Diese Klausel besagt: Tritt der Käufer zurück, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurückerstatten. Die präzise Formulierung dieser Verträge entscheidet darüber, wie flexibel Sie als Käufer bleiben und wie gut Ihre Anzahlung geschützt ist.
Den Abschluss bildet die notarielle Urkunde, die „Escritura Pública de Compraventa“. Hierbei begleitet Sie Ihr Immobilienanwalt auf Mallorca zum Notartermin, prüft die Urkunde vorab und übersetzt die Inhalte, damit Sie genau verstehen, welche Verpflichtungen Sie eingehen. Da der Notar in Spanien nicht für die Eintragung im Grundbuch verantwortlich ist, übernimmt die Kanzlei auch die Nachbearbeitung: Die Zahlung der Steuern mit NIE-Nummer oder eben provisorischer Steuernummer und die finale Registrierung des Eigentumswechsels (dauert auch mal grob 4 Monate ab Notartermin).
Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf und -verkauf
Ein Immobiliengeschäft auf Mallorca zieht immer steuerliche Konsequenzen nach sich, die sowohl beim Kauf als auch während der Haltedauer und beim späteren Verkauf beachtet werden müssen. Käufer einer Immobilie müssen die Grunderwerbsteuer (ITP) kalkulieren, die auf den Balearen progressiv gestaffelt ist und je nach Kaufpreis zwischen 8 % und 13 % liegen kann. Beim Kauf einer Neubau-Immobilie direkt vom Bauträger fällt hingegen die vergünstigte Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von derzeit 10 % plus die sog. Stempelsteuer (AJD, 1,5% oder 2%) an.
Besonders für Nicht-Residenten gibt es spezifische Pflichten. Ein wichtiger Punkt, den ein Anwalt für Immobilienrecht auf Mallorca seinen Mandanten erklärt, ist die fiktive Eigennutzungssteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) die im Jahr welches auf den Erwerb folgt zum Jahresende erklärt werden muss. Auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, unterstellt der spanische Fiskus einen Nutzungsvorteil, der jährlich versteuert werden muss, es ist also eine Art Nutzungsvorteilsbesteuerung.
Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nicht-Residenten ist der Käufer zudem gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Dies dient als Akontozahlung auf die Gewinnsteuer bzw. Spekulationssteuer des Verkäufers. Ein erfahrener Anwalt für den Immobilienkauf auf Mallorca wie Dr. Stiff stellt sicher, dass diese Beträge korrekt berechnet und fristgerecht deklariert werden, um Säumniszuschläge oder Kontenpfändungen zu vermeiden.
Die Bedeutung der NIE-Nummer und formale Voraussetzungen
Ohne die spanische Steuernummer für Ausländer, die »NIE« (Número de Identificación de Extranjeros), ist kein Immobilienkauf in Spanien eintragungsfährig. Sie wird für fast jeden formalen Akt benötigt – von der Eröffnung eines Bankkontos über den Abschluss von Versicherungen bis hin zur Eintragung im Grundbuch. Die Beantragung kann zeitaufwendig sein und sollte daher frühzeitig eingeleitet werden. Die Beantragung der NIE-Nummer kann aber durchaus auch noch nach dem notariellen Erwerbstermin, also nach Zeichnung der escritura, erfolgen.
Die Kanzlei Dr. Stiff & Partner unterstützt Mandanten nicht nur bei der Erlangung der NIE, sondern bietet auch die Vertretung ihrer Mandanten mittels notarieller Vollmacht an. Dies ist besonders vorteilhaft für Käufer oder auch Verkäufer und Erben, die nicht für jeden Termin persönlich nach Palma fliegen können. Ihr Immobilienanwalt auf Mallorca kann in Ihrem Namen Verträge unterzeichnen, Zahlungen abwickeln und Behördengänge erledigen, was den gesamten Prozess erheblich beschleunigt und stressfreier gestaltet.
Besonderheiten der Balearen: Küstenschutz und touristische Vermietung
Die balearischen Inseln und damit auch Mallorca verfügt über besondere regionale Gesetze, die über das nationale spanische Recht hinausgehen. Dazu gehören strenge Regelungen zur Ferienhausvermietung und das in ganz Spanien geltende Küstenschutzgesetz (Ley de Costas). Nicht jede Immobilie darf touristisch vermietet werden. Hierfür ist eine entsprechende Lizenz und die Einhaltung von Zonenplänen erforderlich. Wer eine Immobilie als Renditeobjekt erwerben möchte, sollte am besten eine Immobilie mit existierender Vermietungserlaubnis erwerben oder dies zwingend durch einen Immobilienanwalt auf Mallorca vorher prüfen lassen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
Auch das Thema Erbrecht sollte bereits beim Kauf bedacht werden. Hier könnte man einen kostenintensiven späteren Generationswechsel einsparen, wenn z.B. die Kinder das Grundeigentum kaufen und die Eltern nur das Niessbrauchsrecht.
Durch die EU-Erbrechtsverordnung ist es möglich, im Testament die Rechtswahl des Heimatlandes zu treffen, was die spätere Abwicklung für die Erben vereinfachen kann. Eine fundierte Beratung durch einen Anwalt für Immobilienrecht auf Mallorca betrachtet die Immobilientransaktion daher nie isoliert, sondern immer im Kontext der individuellen Lebensplanung und Vermögensstruktur des Mandanten bzw. seiner Familie.
Sicherheit beim Immobilienkauf durch Expertise deutschsprachiger Anwälte auf Mallorca
Der Immobilienmarkt auf Mallorca bietet viele Möglichkeiten, aber birgt auch Risiken. Hier bietet die Zusammenarbeit mit einer deutsch-spanischen Kanzlei wie Dr. Stiff & Partner den Vorteil, dass Sie dort in Ihrer Muttersprache von Experten beraten werden.
Ein Immobilienanwalt auf Mallorca ist weit mehr als nur ein Übersetzer von Verträgen. Er ist Ihr strategischer Partner, der Risiken identifiziert, bevor sie entstehen, und der sicherstellt, dass Ihre Investition langfristig geschützt ist und der strategisch bereits an den möglichen Generationswechsel denkt und damit präventiv erbschaftsrechtlich und vorausschauend berät.
Von der ersten Prüfung der Katasterdaten und Grundbuchdaten bis zur finalen Eintragung im Grundbuch benötigen Sie einen befähigten Partner. Wenn Sie planen, in Spanien oder speziell auf Mallorca eine Immobilie zu kaufen, vertrauen Sie der Expertise der Kanzlei Dr. Stiff & Partner, um Ihren Traum von der eigenen Immobilie rechtssicher zu realisieren.
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